Bremer Immobilienmarkt punktet bei Investoren

Der Bremer Immobilienmarkt ist auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten stabil. Zwar reagierten Investoren und Projektentwickler auf die angespannte gesamtwirtschaftliche Lage, indem sie einige größere Engagements verschoben. Doch die Rückgänge beim Flächenumsatz im Büromarkt fallen moderat aus und die Leerstände bleiben auf dem niedrigen Niveau der letzten Jahre. Im Bereich Logistik sind sogar Zuwächse zu verzeichnen. Das sind die Ergebnisse des Immobilienmarkt-Reports Bremen 2010, den die Wirtschaftsförderer der Hansestadt pünktlich zur Internationalen Immobilenfachmesse Expo Real (4.-6.10.2010, München) vorlegen. Grundlage für den Report sind Datenerhebungen des Marktforschungsunternehmen BulwienGesa AG (Hamburg) und der Logistik-Service-Agentur (Bremerhaven).

Der Bericht fasst erstmals aktuelle Marktdaten zu Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien sowie Investmentkennzahlen in Bremen zusammen und bietet Projektentwicklern und Investoren einen kompakten Überblick über den Immobilienmarkt. „Bremen punktet als Immobilienstandort mit stabilen Flächenumsätzen, geringem Leerstand und attraktiven Renditen“, fasst Andreas Heyer, Vorsitzender der Geschäftsführung der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH, zusammen. Und weiter: „Es gibt ein großes Potenzial für neue Immobilienprojekte in Bremen. Vor allem moderne Bürogebäude und Logistikhallen finden große Nachfrage auf der Nutzerseite.“

Die Aussagen zu den Immobilienteilmärkten im Einzelnen:

Büromarkt Bremen: stabile Marktlage und Rückkehr zur Normalität

Trotz der sich einstellenden konjunkturellen Erholungstendenzen schlagen sich die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise etwas zeitverzögert 2010 auch in Bremen nieder. Mit derzeit zu erwartenden 74.000 m² ist hier 2010 mit einem leichten Rückgang des Flächenumsatzes zu rechnen (2009: 84.000 m²). Hiermit tritt allerdings kein genereller Einbruch ein, sondern man kehrt auf das langjährige Mittel der Vor-Boom-Periode von 1995 bis 2004 zurück.

Die Innenstadt bleibt in Bremen die begehrteste Adresse bei Büroanmietungen, obwohl hier dem Markt weiterhin größere Neubauflächen fehlen. Mit rund 30 % wurde in der Innenstadt der größte Umsatzanteil generiert.

Nach den großen Zunahmen der Bautätigkeit 2005 und 2006 hat sich der jährliche Flächenzuwachs zwischen 2007 und 2009 im Mittel bei rund 60.000 m² eingependelt. Mit rund 55.000 m² wird 2010 ein geringfügig niedrigerer Wert erreicht.

Mit einer Leerstandsrate von 3,7% weist Bremen trotz einer leichten Erhöhung (2009: 3,5%) weiterhin den bundesweit niedrigsten Wert auf.

Für gut ausgestattete Neubauflächen in nachgefragten Lagen können Spitzenmieten von 12,75 €/m² erzielt werden. Moderne, zeitgemäße Bestandsflächen werden für 6,75 €/m² bis 9,25 €/m² vermietet. In Stadtrandlagen und für ältere Büros sind Mieten von 5,50 €/m² bis 6,80 €/m² erzielbar.

Bremer Logistikmarkt legt weiter zu

Trotz der Ladungsrückgänge an den deutschen Container-Terminals Anfang 2010 kann der Logistikstandort Bremen 2010 das gute Ergebnis bei den Flächenumsätzen des Vorjahres sogar noch ausbauen – um rund 6,9 % auf 214.700 m². Das Wachstum ist kontinuierlich: Rund 16 % der Hallenflächen im Stadtgebiet Bremen (aktuell 2.131.450 m²) wurden in den letzten sechs Jahren neu entwickelt und in Betrieb genommen.

Die stabile Situation am Logistikmarkt Bremen führt auch 2010 zu einer ungewöhnlich niedrigen Leerstandsquote, die im Vergleich zum Vorjahr sogar noch verbessert werden kann. Im Betrachtungszeitraum stehen nur 2,8 % der Flächen leer – 2009 waren es noch 3,6 %.

Im Betrachtungszeitraum sinkt das Mietpreisniveau moderat auf 3,21 €/m² (Vorjahr 3,30 €/m²), bleibt aber weiter unter dem bundesweit durchschnittlichen Niveau. Bei hochwertigen Immobilien werden Mietpreise in der Höhe von 4 €/m² und mehr erzielt. Für rund 60% der Bestandsimmobilien werden zwischen 2 und 3 €/m² und darunter erreicht.

Einzelhandelsstandort Bremen: Wachstums-potenzial in der City

Bremen ist ein attraktiver Einzelhandelsstandort mit insgesamt rund 870.000 m² Verkaufsfläche und einer hohen Ausstrahlung auf das Umland. Die Stadt Bremen hat eine hohe Zentralitätskennziffer von 120,7 Punkten (Bundesdurchschnitt: 100 Punkte), weist aber gleichzeitig einen rückläufigen Kaufkraftindex auf, der im Jahr 2010 mit 96,6 unter dem Bundesdurchschnitt liegt – eine für Stadtstaaten typische Situation, die sich aus der Spannung zwischen großen öffentlichen Transferleistungen und einer hohen Kaufkraft im Umland ergibt.

Die Bremer Innenstadt ist das bedeutendste Zentrum in der Bremer Einzelhandelslandschaft. Knapp 16% (136.000 m²) der gesamtstädtischen Verkaufsflächen befindet sich hier. Die Vermietungsleistung ist traditionell hoch und weist insbesondere in den 1a-Lagen eine große Stabilität auf.

In den 1a-Lagen der Bremer Innenstadt werden Spitzenmieten von bis zu 120 €/m² erzielt. Dieser Wert stieg bis 2008 aufgrund günstiger konjunktureller Entwicklungen und ist seitdem auf einem stabilen Niveau. Dagegen gehen die Durchschnittsmieten seit 2008 leicht zurück und liegen bei 85 €/m² – eine Folge der Wirtschaftskrise, die auch an anderen Standorten erkennbar ist.

70% vor Ort sind Filialisten – ein verhältnismäßig hoher Wert. Das bestehende Angebot ist qualitativ hochwertig, weist aber durchaus Entwicklungspotenzial auf. So fehlen beispielsweise zusätzliche Modeanbieter des mittleren und höheren Preissegments. Verbesserungspotenziale gibt es auch im Flächenangebot: Vor allem größere Volumina von 600 bis 800 m² werden zwar nachgefragt, stehen aber kaum zur Verfügung. Im Rahmen des Konzeptes zur Restrukturierung des Ansgari-Viertels sollen solche Flächen entstehen und die damit verbundenen Potenziale in den kommenden Jahren ausgeschöpft werden.

Markt für Investment: Deutlicher Aufwärtstrend

Wie in anderen Immobilienmetropolen stand auch der Bremer Investmentmarkt im Jahr 2009 unter dem Eindruck der Finanz- und Wirtschaftskrise. Das Transaktionsvolumen sank auf etwa 140 Mio. €. Gehandelt wurden kleinteilige Objekte mit sicherem Cashflow und nachhaltiger Lagequalität. Die Nachfrage kam überwiegend von privater Seite. Im Zuge einer allgemeinen Belebung am Investmentmarkt ist im Jahr 2010 auch für Bremen ein deutlicher Aufwärtstrend mit prognostizierten 191 Mio. € erkennbar. Das Transaktionsvolumen steigt wieder deutlich an, auch großvolumige Verträge im Bereich von 25 bis 50 Mio. € wurden abgeschlossen.

Die Nettoanfangsrendite für zentral gelegene Büroobjekte lag in Bremen Ende 2009 bei 6,5% und somit auf dem Niveau des Vorjahres. Die wieder regere Nachfrage nach Büroobjekten mit guten bis sehr guten Qualitäten und nachhaltiger Vermietungssituation führt zu einem leichten Absinken des Spitzenrenditeniveaus im Jahr 2010 auf 6,4%. Damit bewegt sich Bremen im Bundesvergleich im oberen Bereich vergleichbarer Städte.

Perspektive 2011

Der Büroimmobilienmarkt Bremen ist von einer hohen Stabilität gekennzeichnet. Er rückt daher zunehmend in den Fokus von Investoren, die ein Interesse an nachhaltigen und sicheren Cashflows aus Pensionskassen, Versicherungen oder Fonds haben. Dabei werden Objekte mit sehr guter Lage- und Vermietungsqualität von dem Ansteigen des Nachfragedrucks profitieren. Das Renditeniveau wird sich weiter einem Wert von 6% annähern. Von einem weiteren Anstieg der Kaufpreise für Spitzenimmobilien im Bürobereich ist daher auszugehen.

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