Der Bremer Büromarkt hat im Jahr 2006 ein neues Rekordergebnis erzielt. Die Vermietungsleistung bei Büroimmobilien stieg im Vergleich zu 2005 um 14 Prozent auf 117.000 m² (2005: 103.000 m²). Damit wurde die 100.000 m²-Schwelle in Bremen bereits zum zweiten Mal in Folge überschritten. Der im Bundesdurchschnitt ohnehin niedrige Leerstand bei den Bestandsflächen ging 2006 erneut leicht zurück und liegt nur noch bei 3,5 Prozent (2005: 3,8%). Das Investitionsvolumen im Bereich der gewerblichen Immobilien stieg in 2006 auf rund 418 Mio. Euro und lag somit um 100 Mio. Euro (+31%) höher als das bereits sehr gute Vorjahresergebnis. Dabei stieg das Engagement ausländischer Investoren auf 83 Prozent der Gesamtinvestitionen an (+21%). Das geht aus dem „Bremer Büromarkt-Report 2006“ der Hamburger Immobilien-Analysten Atisreal hervor, den die Wirtschaftsförderer der BIG Bremen jetzt vorgestellt haben.
„Der Immobilienstandort Bremen punktet bei Investoren mit seinen hohen Flächenumsätzen, niedrigen Leerständen und attraktiven Renditen“, sagt Ulrich Keller, Vorsitzender der Geschäftsführung der BIG Bremen. „Unter den vergleichbaren Immobilienstandorten wie Stuttgart, Essen, Hannover und Leipzig behält Bremen seine Spitzenposition und bestätigt eindrucksvoll den positiven Trend der Vorjahre.“
Innenstadtlagen und Überseestadt bleiben im Trend
Die Bremer Innenstadt lag 2006 mit knapp 30 Prozent der Vermietungsleistung wieder an erster Stelle des Standort-Rankings. Den zweiten Platz belegte erneut die Überseestadt. Hier wurde auf dem Gebiet der alten bremischen Hafenreviere fast jeder vierte Quadratmeter des Gesamtumsatzes vermietet (28.500 m²). Das Interesse der Investoren und Mieter gilt dabei sowohl den historischen Speichergebäuden als auch den Neubauten in direkter Wasserlage. Eine erfreuliche Entwicklung konnten in 2006 auch die Gewerbegebiete Technologiepark Bremen und Airport-Stadt verzeichnen. Hier konnten mit 19.000 m² (Technologiepark) und 16.500 m² (Airport-Stadt) mehr Flächen vermietet werden als im Vorjahr.
Anders als 2005 machen nicht mehr die (halb-)öffentlichen Einrichtungen den größten Teil des Gesamtumsatzes aus, sondern mit 34.000 m² Unternehmen aus den Bereichen Handel, Spedition und Produktion. „Die positive Entwicklung des Bremer Büromarktes hängt eng mit der wachsende Bedeutung Bremens als Logistikstandort zusammen“, sagt Ulrich Keller. So verlegten immer mehr Logistik-Unternehmen ihre Büroarbeitsplätze nach Bremen.
Zweitgrößter Nachfrager nach Flächen waren mit 19.500 m² die unternehmensbezogenen Dienstleistungen – ein Zeichen für den erfolgreich eingeleiteten Strukturwandel in Bremen.
Leerstand weiter gesunken
Der Leerstand bei den Bestandsflächen hat sich 2006 erneut leicht verringert und sank auf eine Leerstandsrate von nur noch 3,5 Prozent. Nach Einschätzung der Analysten von Atisreal wird sich der Leerstand 2007 weiter absenken, jedoch nur geringfügig.
Das Gesamtangebot verfügbarer Flächen beträgt in Bremen 146.000 m². Davon sind 115.000 m² verfügbare Bestandsfläche und 31.000 m² noch nicht vorvermietete Neubauflächen. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einem Rückgang des verfügbaren Gesamtangebots um 6 Prozent.
Mietpreisniveau bleibt stabil
Wie bereits im Vorjahr lag das in Bremen erzielte Höchstpreisniveau 2006 bei 12 €/m². Die in den letzten Jahren unter Druck geratenen Mietpreise für Bestandsflächen hingegen haben sich im selbem Zeitraum stabilisiert: Die Preisspanne liegt hier aktuell zwischen 6,50 €/m² und 8,50 €/m². Bei den Abschlüssen über 8 €/m² war eine leichte Zunahme zu verzeichnen. Auch für ältere, nicht mehr zeitgemäße Büroflächen konnten mit 5 €/m² bis 6,50 €/m² im Durchschnitt höhere Mieten erzielt werden – ein Beleg für die breit gefächerte Nachfrage am Bürostandort Bremen.
Moderate Bautätigkeit
Nach dem enormen Anstieg der Bautätigkeit im Jahr 2005 befanden sich Ende 2006 11 Prozent weniger Flächen im Bau. Besonders auf dem Vermietungsmarkt wurde dies spürbar: Hier gingen die Bauaktivitäten um 40 Prozent zurück. Der erwartungsgemäße Rückgang führt zu einer Stabilisierung des Marktes, indem er ein Überangebot verhindert. Bereits jetzt ist der größte Teil der für den Vermietungsmarkt bestimmten Neubauflächen vorvermietet. Auch für die noch verfügbaren Flächen deutet sich eine zügige Vermarktung an. Aufgrund der insgesamt moderaten Bautätigkeit kann die Nachfrage nach modernen Neubauflächen mittlerweile schon nicht mehr vollständig bedient werden.
Starke Renditen
Während 2005 eine Reihe großer einzelner Projekte den Einzelhandelsimmobilien den höchsten Umsatz bescherten, lagen 2006 die Büro- und Büro-/Geschäftshäuser an der ersten Stelle. Der starke Zuwachs im Bereich der Logistikimmobilien belegt auch im Hallenbereich das starke Wachstum dieser Branche in Bremen.
Im Vergleich zu den großen deutschen Investmentstandorten liegen die Renditen in Bremen weiterhin etwas höher. Für attraktive Büro- und Geschäftshäuser in Top-Lagen wurden Bruttoanfangsrenditen von knapp 6 Prozent erzielt. In Innenstadtrand- und Stadtteillagen bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für moderne und voll vermietete Bürohäuser weiterhin zwischen 7 und 8 Prozent.
Prognose für 2007
Eine Reihe bereits abgeschlossener oder sich in der Verhandlung befindlicher Verträge deuten an, dass in Bremen auch 2007 wieder mehr als 100.000 m² neuer Bürofläche entstehen werden. Die moderaten Projektplanungen lassen dabei allerdings keine übermäßige Ausweitung des Angebots erwarten. In der Folge dürften sich die Leerstände 2007 weiterhin rückläufig entwickeln, wenn auch nur langsam. Das begrenzte Angebot sowie die wachsende Attraktivität des Standortes Bremen können zu einem leichten Anstieg der durchschnittlichen Mieten insbesondere für moderne Bestandsflächen führen. Die Bruttoanfangsrenditen werden in Bremen für das Jahr 2007 weiter attraktiv bleiben. Insofern ist zu erwarten, dass in 2007 ähnlich hohe Investitionsvolumen wie in 2005 und 2006 realisiert werden.
Zusammengefasst:
Mit einem Flächenumsatz von 117.000 m² erzielte der Bremer Büromarkt 2006 sein bisher bestes Ergebnis und bestätigt den positiven Trend der Vorjahre.
Die ohnehin niedrige Leerstandsquote ist 2006 erneut leicht gesunken (3,5%). Bremen belegt hier einen Spitzenplatz im bundesdeutschen Standortvergleich.
Nach dem enormen Anstieg im Jahr 2005 ging die Bautätigkeit 2006 erwartungsgemäß zurück. Dies führt zu einer Stabilisierung des Marktes, indem ein Überangebot verhindert wird.
Die in Bremen erzielten Renditen für Investitionen im Immobilienmarkt liegen weiterhin leicht über dem Bundesdurchschnitt (6-8%).
Das Investitionsvolumen im Bereich der gewerblichen Immobilien stieg in 2006 auf rund 148 Mio. Euro. Der Anteil ausländischer Investoren ist um 21% auf 83% am Gesamtinvestitionsvolumen gestiegen.