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9.3.2017 - Hans-Jörg Werth

Hotspot für Logistikdienstleister, Automotive und Handel in Deutschland

Maritime Wirtschaft und Logistik
Bremen bietet als Spitzencluster der Logistik Flächen zu reellen Preisen

Die internationale Immobilienfachmesse Expo Real in München hat es zuletzt erneut bestätigt. Investoren aus Deutschland und der Welt haben die Hansestadt Bremen fest im Blick, wenn es um Logistikimmobilien geht. Der Standort mit dem „Leuchtturm“ Güterverkehrszentrum (GVZ) und zugleich Zentrum eines internationalen Terminalnetzwerkes für den Seehafenumschlag ist einer der wichtigen logistischen Hotspots der Republik.

Der Transportlogistiker Kieserling hat seinen Standort im GVZ
Der Transportlogistiker Kieserling hat seinen Standort im GVZ © WFB/Jonas Ginter

Flächen zu reellen Preisen, geringe Leerstände, gute Infrastruktur, attraktive Renditen und ein sehr gutes Ausbildungsnetzwerk mit BVL Campus, DAV Institut für Seeverkehr & Logistik u.w. kennzeichnen den Logistikstandort Bremen – die Stadt profitiert von der 1A-Lage und der Nähe zu den Häfen in Hamburg und Wilhelmshaven, von denen immer mehr Waren über Bremen geleitet werden.

Namhafte Unternehmen der Lebensmittelbranche wie zum Beispiel die Brauerei Beck & Co oder Mondeléz International zählen zu den Wirtschaftsmotoren, aber auch Innovatoren aus der Luft- und Raumfahrtindustrie wie die Airbus Group und die OHB-Gruppe.

Die Daimler AG beschäftigt derzeit fast 13.000 Arbeitnehmer in der Hansestadt und gibt den Automotive-Takt im Logistikzentrum Hansalinie vor. Das Areal mit vielen Zuliefererbetrieben im Schlepptau wird aktuell im zweiten Bauabschnitt um 55 Hektar erweitert. Gemeinsam mit den Logistikzentren GVZ, Bremer Kreuz, Überseestadt und Industriehäfen kann problemlos der gesamte Nordwesten Deutschlands logistisch versorgt werden. Produktionsbetriebe können in Kundennähe fertigen.


Industrie und Handel sind Treiber für Mietflächen

„2015 wurden außergewöhnlich viele großvolumige Objekte neu gebaut, 2016 hat sich der Wert wieder eingependelt“, erläutert Jörg Lachmann, Leiter Industrie bei Engel & Völkers Commercial Bremen. Von 40 Transaktionen entfielen im Vorjahr 24 auf die Stadt Bremen, der Rest auf das Umland.
Vor allem Unternehmen aus Industrie und produzierendem Gewerbe sind im vergangenen Jahr als stärkste Nachfragergruppe aufgetreten, gefolgt von Dienstleistern aus Transport und Logistik sowie dem Handel. Eine weitere Auffälligkeit, die auch an anderen Topstandorten erkennbar ist, ist laut Lachmann die Tatsache, dass der Anteil der gemieteten Flächen (ca. 70 Prozent des Flächenumsatzes) gegenüber dem Anteil der von Eigennutzern gekauften Flächen auch in Bremen überwiegt. Es herrscht außer hoher Nachfrage auch an der Weser schlicht ein Mangel an passenden Kaufobjekten.


Take-up 2016 steigt auf 290.000 m²

Bremens Position als logistische Schnittstelle im internationalen Warenverkehr zahlt sich aus. Das Hallenflächenangebot ist 2016 auf fast 2,7 Mio. m² gestiegen, der Umsatz laut Lachmann im gesamten Jahr beträgt nun nahezu 290.000 m² in Bremen Stadt (ca. 206.000 m²)und der Region (83.000 m²), etwa die Hälfte davon im Neubau. Dies entspreche einem Plus von 16,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Von den ca. 150.000 m² Neubauflächen kamen allein ca. 55 Prozent im GVZ dazu – mehr als 40 % des gesamten Flächenumsatzes wurden im Bremer GVZ generiert.

Der Spezialist für Schwertransportsicherung: C.F. Protec im Gewerbepark Hansalinie
Der Spezialist für Schwertransportsicherung: C.F. Protec im Gewerbepark Hansalinie © WFB/Jonas Ginter

Zählt man die Hallenflächen nur im Umkreis von 20 km bis Oyten hinzu, kommt man laut Roger Heidmann, Marktanalyst für Logistikimmobilien des Immobilienmarkreports der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH zum Standort Bremen, „zu beeindruckenden Ergebnissen von sogar weit über 4 Mio. m² Hallenflächen“, so der geschäftsführende Gesellschafter der Logistik Service Agentur (LSA) in Bremerhaven. Eine Zahl, die auch Lachmann auf dem Zettel hat.


Mietpreise bleiben stabil bis leicht steigend

Jörg Lachmann: „Grundstücke für die Realisierung von Neubauten sind in Bremen noch verfügbar“, sagt der Marktexperte. Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien wird im E&V-Marktbericht mit 4,40 EUR/m² gegenüber dem Vorjahr stabil angegeben, die Durchschnittsmiete liegt danach unverändert bei 3,50 EUR/m². Für rund 60 % der Bestandsimmobilien werden 2 – 3 Euro/m² und darunter erzielt.
Die vergleichsweise niedrigen Mietpreise in Bremen resultieren weiterhin aus äußerst moderaten Grundstückspreisen. Sie liegen mit durchschnittlich 45 Euro/m² beispielsweise um 60 bis 70 % und mehr unter den Hamburger Werten.
Für Matthias Boelsen, Geschäftsführender Gesellschafter der IVBM GmbH in Bremen, und auf Bewertung, Vermietung und Verwaltung von Industrie- und Logistikimmobilien im Raum Bremen spezialisiert, sind aufgrund der guten Grundstückssituation Bremens die Mietpreise für Standardhallen mit um die 4 Euro/m² äußerst moderat. In Hamburg müsse man dafür ca. 5,60 Euro/m², in Frankfurt 6,20 Euro/m² und in München mittlerweile auch ca. 6,20 Euro/qm zahlen.

Attraktives Investment mit Renditen von über 7 Prozent

Die Logistikimmobilie, vor einigen Jahren noch als „Blackbox“ verschrien, ist heute transparenter zu bewerten und der Wiederverkauf in der Regel problemlos. Als Anlageklasse liegen Logistikimmobilien in der Beliebtheit bundesweit daher inzwischen hinter Büro- und Einzelhandelsimmobilien und knapp vor Hotelinvestments an dritter Stelle im Ranking.
Logistik benötigt Fläche, bei einem Grundstück von ca. 100.000 m² können laut Boelsen etwa 50.000 m² Hallenfläche gebaut werden. Und Fläche hat Bremen aktuell im GVZ, im Industrie-Park und – zu erschließen über mehrere Bauabschnitte – insbesondere im Gewerbepark Hansalinie. „Im Durchschnitt sind aufgrund gestiegener Kaufpreise gute Renditen von 7 % und mehr im Bestand zu erzielen“, so Boelsen.

Die BLG Logistics Group betreibt in Bremen einen der modernsten und größten Logistikkomplexe Europas
Die BLG Logistics Group betreibt in Bremen einen der modernsten und größten Logistikkomplexe Europas © WFB/Jonas Ginter

Insbesondere durch Trends, wie dem stetig wachsenden E-Commerce und der daraus steigenden innerstädtischen Logistikversorgung ist die Bedeutung von Logistikimmobilien als Anlageprodukt in Deutschland immens gestiegen. Die BLG Logistics Group betreibt in Bremen einen der modernsten und größten Logistikkomplexe Europas exklusiv für den Handelskunden Tchibo.

Trend zu Light Industrial hält an

Neben klassischen Logistikimmobilien-Assets wird vermehrt sowohl durch regionale als auch institutionelle Investoren „leichte Produktion“ (Light Industrial) nachgefragt. Von diesen Industrial-Light-Gebäuden, häufig in kleineren Größen auch unter 2.000 m², hat Bremen nur noch einige, die teilweise aufgrund teurer Infrastruktur (mit besonderen  Anforderungen an Strom, Kranwagen, Tageslicht, Hallenkubatur) zu höchsten Mieten, zum Teil mit etwas über 5 Euro/m² im Vergleich zu standardisierten Logistikhallen, vermietet sind.

Positive Vorzeichen und Wettbewerbsvorteil aufgrund (noch) guter Flächenangebote

Für die Weiterentwicklung bieten nicht nur das GVZ und die Hansalinie großes Potenzial. Darüber hinaus könnten Immobilien mit einer Fläche von weit mehr als 500.000 m² für die Revitalisierung infrage kommen.

„Während man am Autostandort Stuttgart Logistikhallen mit zweitem oder drittem OG plant aus Mangel an Grundstücken, hat Bremen mit einem hohen Potenzial erschlossener Flächen entlang der Hansalinie einen tollen Wettbewerbsvorteil“, freut sich Assetmanager Boelsen auf die im Vergleich zu anderen Logistikregionen komfortable Situation in Bremen.
„Unternehmen wie Daimler und Airbus expandieren weiter und auch in Gebieten wie Achim oder dem Industriepark sind noch Flächen verfügbar“, weiß Lachmann. Bei E&V rechne man daher für das laufende Jahr mit einem stabilen Flächenumsatz, der zwischen 280.000 m² und 330.000 m² liegen wird.


Hier finden Sie eine Übersicht für die Logistik relevante Gewerbegebiete Bremens.

Zum Immobilienmarktreport 2016.

Der (Logistik-)Standort Bremen ist vielbeachtet auf der Messe Expo Real: https://wfb-bremen.de/de/page/marketing/messebeteiligungen

Ansprechpartner der WFB zum Thema Logistikimmobilien: Thorsten Tendahl, +49 (0) 421 9600-121, thorsten.tendahl@wfb-bremen.de

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